이재명 정부의 부동산 고강도 대출규제! 집값과 가계대출을 잡을수 있을까요?

 

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“대출 없이 내돈내산?”…마래푸·상계주공 누가 샀나 [서울집값탐구]②

 

 

이재명 정부의 부동산 정책 기조 변화

이재명 정부가 출범 한 달 만에 첫 부동산 대책을 발표했습니다. 주목할 점은 '대출 규제에 초점을 맞춘 ‘핀셋 정책’이라는 것입니다.

기존의 세금 규제나 공급 확대 대신, 가계부채 급증과 서울 집값 상승세를 억제하기 위해 고강도 대출 규제 카드를 꺼내 들었습니다.

이는 청년층의 ‘영끌’ 투자와 갭투자를 차단해 가계부채 폭증을 막겠다는 의도로 보이지만, 시장에서는 과도한 규제가 거래 절벽을 초래할 것이라는 우려도 나오고 있습니다.

이번 포스팅에서는 6월 23일 금융위원회가 발표한 가계부채 관리 방안을 중심으로, 이재명 정부의 주요 대출 규제 내용을 법률 및 지침 발표 자료를 근거로 정리해보고자 합니다.

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2025년 7월 시행 예정인 주요 대출 규제

1. 주택담보대출(주담대) 한도 대폭 축소

• 규제 내용: 수도권 및 규제지역 내 주택 구입 시 주담대 한도를 6억 원으로 제한 / 만기도 최대 30년까지!
• 배경: 서울 아파트 가격이 연일 전고점을 경신하며 과열 양상을 보이자, 투기 수요를 차단하기 위한 조치.
• 추가 조건:
  • 생애 최초 주택구매자의 LTV(담보인정비율)가 '80% → 70%'로 감소
  • 구입자금 대출 시 6개월 이내 전입 의무 부과 (실거주 요건 강화)
  • 소유권 이전 조건부 전세 대출 금지 (전세 끼고 매매하는 갭투자 차단)

- LTV(주택담보대출비율) : 주택 가격 대비 대출 가능한 금액의 비율로, 은행권에서 주담대 실행시 최대 얼마까지 대출이 가능한지 정하는 기준.

 

- 갭투자 : 전세보증금을 활용해 작은 자기자본으로 집을 매입하는 투자방식

ex) 아파트 매매가가 7억원이고 전세가가 6억원이라면 둘 사이의 차이(갭)인 1억원의 자금(자기자본)으로 집을 매입하는 것 

2. 다주택자 및 투기 수요 겨냥한 추가 규제

• 다주택자 대출 전면 차단: 2주택 이상 보유자는 신규 주담대가 아예 불가능해진다. 1주택자가 이사를 위해 다른 주택을 매입할 때 대출을 받을 경우, 기존 주택 처분기한이 종전 2년에서 6개월로 단축.
• DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 조기 시행: 7월부터 DSR 규제가 강화되며, 신용대출 한도는 연 소득 이내로 제한.
• 정책대출 축소: 디딤돌·버팀목 등 서민 대상 정책대출 규모가 줄어들 예정.

3. 규제 지역별 차등 적용

• 수도권·규제지역 중심 강화: 이번 규제는 서울과 수도권, 일부 지방 규제지역에 집중된다.
• 지방 시장 영향 제한적: 부산·대구 등 비규제 지역은 직접적 영향이 없을 전망이다.

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시행 배경: 가계부채와 집값 상승세에 브레이크를

이재명 정부는 가계부채 GDP 대비 100% 초과와 서울 집값 0.5% 상승률을 위험 신호로 판단한 것으로 보입니다. 특히 청년층이 무리하게 대출을 받아 주택을 구매하는 ‘영끌’ 현상이 가계 경제의 뇌관으로 작용할 것을 우려한 것입니다. 이에 따라 금융 부문 규제를 우선 시행해 실수요자 중심의 시장 재편을 꾀하고 있습니다.

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전문가들의 엇갈린 시각

• 긍정적 전망:
  • 투기 수요 감소로 단기적 집값 안정화 효과 기대
  • 가계부채 증가 속도 둔화로 금융 시스템 리스크 완화
• 우려의 목소리:
  • 거래 절벽 심화: 과도한 규제로 실수요자마저 주택 구매 포기 가능성
  • 풍선효과 발생: 비규제 지역으로 투기 수요가 이동할 수 있음
  • 임대시장 불안: 전세 대출 규제로 월세 전환 가속화 우려

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실수요자 보호를 위한 과도기적 조치인가

이재명 정부의 대출 규제는 투기 차단과 실수요자 보호라는 두 마리 토끼를 잡기 위한 전략입니다. 그러나 시장에서는 규제의 강도가 지나치게 높아 장기적인 거래 위축을 불러올 것이라는 지적도 있습니다. 특히 생애 최초 구매자의 LTV 축소와 신용대출 한도 제한은 젊은 층의 내 집 마련 기회를 더욱 좁힐 수 있다는 점에서 논란이 예상됩니다.

향후 정부는 추가적인 공급 확대 정책과 병행해 규제의 탄력성을 높일 필요가 있습니다. 시장의 반응을 면밀히 모니터링하며 균형 잡힌 접근을 모색해야 할 것입니다.

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참고 자료:

• 금융위원회, 「가계부채 관리 강화 방안」 (2025.6.23 발표)
• 국토교통부, 「2025년 상반기 부동산 시장 동향 보고서」
• 한국경제연구원, 「대출 규제 강화의 경제적 영향 분석」 (2025.6.30)

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